Eigenbedarfswegfall verschwiegen – Betrug am Mieter

1. Die Angeklagte wird wegen Betruges durch Unterlassen zu einer Geldstrafe in Höhe von 90 Tagessätzen verurteilt. Im Übrigen wird die Angeklagte freigesprochen.

2. Ein Tagessatz wird auf 600 Euro festgesetzt. Der Angeklagten wird gestattet, die Geldstrafe – in einer Gesamthöhe von 54.000 Euro in monatlichen Raten von 2.000 Euro, beginnend am 3. Werktag des auf die Rechtskraft folgenden Monats, zu zahlen. Diese Vergünstigung entfällt, wenn die Angeklagte mit einer Rate von 2 Wochen in Rückstand kommt.

3. Die Kosten des Verfahrens und die notwendigen Auslagen der Angeklagten trägt die Angeklagte, soweit sie verurteilt worden ist; hinsichtlich des Freispruchs trägt die Staatskasse die Kosten des Verfahrens und die ausscheidbaren notwendigen Auslagen der Angeklagten.

4. Es wird Wertersatz in Höhe von 331.842,89 Euro eingezogen

5. Von einer Entscheidung über den Adhäsionsantrag wird abgesehen. Die gerichtlichen Auslagen hierfür trägt die Staatskasse.

Angewandte Vorschriften: §§ 263 Abs. 1, 13 Abs. 1, 73 Abs. 1, 73c Abs. 1 StGB

Gründe:

I.

…

II.

Zur Überzeugung des Gerichts steht nach dem Ergebnis der Hauptverhandlung folgender Sachverhalt fest:

1. a) Die Angeklagte fasste im Jahr 2016 gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten, dem ebenfalls aus Hamburg-Bergedorf stammenden Zeugen, den Plan, von Zürich aus – wo sie zu dieser Zeit beruflich als Beraterin für das Unternehmen tätig war – in ihre Heimat Hamburg zurückzukehren. Die Angeklagte wollte gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten in Hamburg eine Familie gründen. Zugleich bestand die Perspektive, als Geschäftsführerin in das Unternehmen ihres Vaters zu wechseln, der bereits auf der Suche nach einer Nachfolge in der Geschäftsführung war. In der Folge wurde der Zeuge im Jahr 2016 auf eine sich in der Zwangsversteigerung befindliche Immobilie im in Hamburg-Bergedorf aufmerksam. Die Angeklagte interessierte sich für die Immobilie und plante, dass Gebäude im Falle eines Erwerbs zu sanieren, ggf. abreißen zu lassen und auf dem Grundstück ein „Mehrgenerationenhaus“ für ihre zukünftige Familie sowie für ihre in Bergedorf wohnenden Eltern zu errichten.

Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem Wohnhaus bebaut, welches von dem Zeugen und Adhäsionskläger mit seiner Ehefrau sowie sieben überwiegend schulpflichtigen, teilweise lernbehinderten bzw. autistisch veranlagten Kindern bewohnt wurde. Für die Ehefrau des Zeugen, die Zeugin, handelte es sich um das elterliche Haus, welches sie seit ihrer Geburt bewohnte. Der zugrunde liegende Mietvertrag sah, da es sich um eine Vermietung innerhalb der Familie handelte, keine Zahlung von Betriebskosten vor (Bl. 6, SB I). Zudem bewohnte – in einer separaten Wohnung – der Bruder des Zeugen das Haus. Die Angeklagte erwarb das Grundstück im September 2016 aus der Zwangsversteigerung zu einem Preis von 459.375,05 Euro.

Kurz nach dem Erwerb des Hauses sprach die Angeklagte die Kündigung aller noch laufenden Mietverträge für die Immobilie unter Verweis auf einen bestehenden Eigenbedarf aus.

Gegenüber dem Zeugen sowie seiner Ehefrau kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 25.10.2016 mit einer Kündigungsfrist zum 31.07.2017 (Anlage K2, SB I). Während der Bruder des Zeugen der Kündigung nachkam und die von ihm bewohnte Wohnung räumte, widersprachen der Zeuge sowie seine Ehefrau der Kündigung mit Schreiben vom 03.05.2017 (Anlage B1, SB I). Im Folgenden kam es zu einem Räumungsrechtsstreit, in welchem die Familie erstinstanzlich vor dem Amtsgericht Hamburg-Bergedorf durch Urteil vom 31.08.2018 zur Räumung verurteilt worden ist (Bl. 267, SB II). Im Rahmen der daraufhin folgenden Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Hamburg einigten sich die Parteien am 25.04.2019 auf einen Räumungsvergleich, wonach die Wohnung spätestens zum 30.06.2020 an die Angeklagte herauszugeben sei (Bl. 311, SB II). Zusätzlich sieht der Vergleich die Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2018 in Höhe von 2.000 Euro an die Angeklagte sowie Betriebskostenzahlungen für die Folgezeit bis zur Räumung nach Abrechnung durch die Angeklagte vor. Bereits ab dem Jahr 2016 bestand zwischen der Angeklagten und dem Zeugen Streit über die Verpflichtung des Zeugen zur Entrichtung von Betriebskosten. Der Zeuge hat daraufhin einmalig im Jahr 2016 die Zahlung von Nebenkosten beim Amtsgericht Hamburg hinterlegt (Bl. 76, hinzuverb. Verf.). Des Weiteren zahlte er die aus dem gerichtlichen Vergleich resultierenden Betriebskosten sowie mindestens ein weiteres Mal am 02.11.2020 Nebenkosten in Höhe von 1.037,19 Euro an die Angeklagte (Bl. 46, hinzuverb. Verf.).

Nach einer gerichtlichen Verlängerung der Räumungsfrist durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 30.06.2020 bis zum 30.08.2020 (Bl. 347, SB II) und einer erfolglos hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde durch die Angeklagte vor dem Landgericht Hamburg räumten die Familie die Wohnung schließlich zum 29.08.2020 und zog in ein in ihrem Eigentum stehendes, renovierungsbedürftiges Haus in Sittensen/Niedersachsen um.

b) Die Angeklagte hatte zu diesem Zeitpunkt bereits Abstand genommen von ihren Plänen, von Zürich aus zurück nach Hamburg zu ziehen und dort ein gemeinsames Haus für ihre Familie sowie ihren Eltern zu beziehen. Im Juni 2017 trennte sich die Angeklagte von ihrem damaligen Lebensgefährten, mit dem sie sich zu diesem Zeitpunkt bereits etwa acht Jahre in einer Beziehung verband. Sie lernte im August 2017 auf einem Festival den Zeugen, ihren jetzigen Verlobten kennen, der zu diesem Zeitpunkt in Hamburg lebte. Mit diesem führte sie zunächst eine Fernbeziehung, bevor der Zeuge kurze Zeit später zu der Angeklagten nach Zürich zog. Spätestens im Oktober 2019 gab die Angeklagte aufgrund eines andauernden Streits mit dem von ihr im Juni 2019 mit der Planung beauftragten Architekten ihre Pläne eines Umzuges nach Hamburg auf. Ein ernsthafter Wille bzw. Wunsch, die Wohnung in absehbarer Zeit für sich bzw. ihre Familie zu nutzen, bestand ab diesem Zeitpunkt nicht mehr. Auch ihre Eltern waren spätestens zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines Zerwürfnisses mit dem Architekten nicht mehr an einem Einzug interessiert, zumal der Einzug der Eltern untrennbar mit dem Einzug der Angeklagten verknüpft war.

Der Angeklagten war daher bekannt, dass die Voraussetzungen für die von ihr unter dem 25.10.2016 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung mittlerweile weggefallen waren. Dennoch informierte sie den Zeugen bzw. dessen Ehefrau hierüber nicht. Stattdessen nahm die Angeklagte bereits Ende September 2020 – wenige Wochen nach der Räumung – konkrete Verkaufsgespräche mit dem Maklerbüro in Hamburg-Bergedorf auf und beauftragte dieses mit einem Verkauf der Immobilie. Am 23.12.2020 erfolgte der Verkauf des Grundstücks zu einem Kaufpreis von 960.000 Euro abzüglich Steuern in Höhe von 168.782,06 Euro. Mithin verblieb bei der Angeklagten nach Steuern sowie unter Abzug des ursprünglich gezahlten Kaufpreises ein Nettogewinn von 331.842,89 Euro. Die Angeklagte wohnte zu keiner Zeit zwischen 2016 und heute in Hamburg und hat ihre Pläne, nach Deutschland zurückzukehren mittlerweile gänzlich verworfen. Auch die Unternehmensnachfolge ihres Vaters wird sie nicht mehr antreten, da zwischenzeitlich ihr Bruder in das Unternehmen eingetreten ist.

c) Im Laufe des 08.06.2021 telefonierte die Angeklagte mit der Redakteurin des Hamburger Abendblattes, der Zeugin. Diese hatte mit der Angeklagten zuvor über ihr Instagram Account Kontakt aufgenommen, da sie aufgrund eines aus der Bezirksversammlung Hamburg-Bergedorf stammenden politischen Interesses an der zukünftigen Bebauung des Grundstücks am zu dieser Sache recherchierte. Aus Anlass eines geplanten Artikels in der Beilage „Bergedorfer Zeitung“ des Hamburger Abendblatts verabredete sich die Zeugin mit der Angeklagten zu einem Telefonat. Im Anschluss verwandte die Zeugin ohne Zustimmung der Angeklagten für einen Zeitungsartikel, der am 17.06.2021 in gedruckter Form in der Bergedorfer Zeitung erschien und bis heute im Internet abrufbar ist (Bl. 11 hinzuverb. Verf.) folgendes vermeintliches Zitat der Angeklagten: „Ich war kulant und geduldig, obwohl die Mieter nie Nebenkosten gezahlt haben.“ In dem Artikel werden sowohl die Angeklagte als auch die Ehefrau des Zeugen als Vormieter namentlich genannt.

III.

1. Die Angeklagte hat den auf den rechtlichen Hinweis des Gerichts neugefassten Tatvorwurf des Betrugs durch Unterlassen bestritten. Sie sei auch nach der Trennung von ihrem ehemaligen Lebensgefährten noch gewillt gewesen, mit ihrem neuen Lebensgefährten nach Hamburg zu ziehen und den Plan des Mehrgenerationenhauses in die Tat umzusetzen. Zwar habe sich ihre Lebensplanung im Hinblick auf die geplante Gründung einer eigenen Familie durch die Trennung von dem Zeugen geändert, jedoch sei auch ihrer neuer Lebensgefährte interessiert daran gewesen, mit ihr den Plan eines Umzuges und der Renovierung/Errichtung eines Neubaus auf dem von ihr erworbenen Grundstücks zu verfolgen.

Eine Finanzierung dieses Vorhabens sei von Vornherein nur durch die gleichzeitige Vermietung eines Teils des Gebäudes bzw. eines Verkaufs des später geplanten Penthouses im Dachgeschoss des Gebäudes zu realisieren gewesen. Der Umzug ihres Lebensgefährten zu ihr in die Schweiz habe lediglich dazu gedient, während der Zeit des andauernden Räumungsrechtsstreits Geld zu verdienen und Rücklagen für die Realisierung des Umzuges nach Hamburg zu bilden. An diesem Plan habe sie selbst dann festgehalten, als es zwischen ihr und dem von ihr beauftragten Architekten, dem Zeugen, sowie ihren Eltern aufgrund divergierender Vorstellungen über die Ausgestaltung des nunmehr geplanten Neubaus zu wachsenden Meinungsverschiedenheiten gekommen sei, welche auch das Verhältnis zwischen ihr und dem zwischenzeitlich schwer am Corona-Virus erkrankten Vater stark belastet hätten. Die Entscheidung, dass Grundstück zu verkaufen und auch die Pläne eines Einstiegs in das Unternehmen ihres Vaters nicht weiter zu verfolgen, habe die Angeklagte schließlich erst Anfang September 2020 – kurz nach dem Auszug der vormaligen Mieter – gefasst, nachdem ihre Eltern dem Zeugen in zwei Gesprächen mitgeteilt hätten, dass sie keine Grundlage für eine Realisierung des Penthouse nach ihren Wünschen sähen und daher von einem Einzug in das Haus Abstand nehmen wollten.

2. Die Einlassung der Angeklagten wird durch das Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Die Feststellungen des Gerichts beruhen dabei auf den Zeugenaussagen des Zeugen, der Eltern der Angeklagte, der Zeugen … und sowie der E-Mail Korrespondenz zwischen der Angeklagten und dem Zeugen aus den Jahren 2019 und 2020, deren Existenz und Richtigkeit die Angeklagte nicht bestritten hat.

a) Mit E-Mail vom 02.10.2019 teilte die Angeklagte dem Zeugen, den sie als Architekten zwischenzeitlich mit der Planung eines neu zu errichtenden Wohnhauses beauftragt hatte, mit, dass „die Wahrscheinlichkeit eher gering ist, dass ich die für mich geplante Wohnung in nächster Zeit beziehen werde“. Die Angeklagte nehme hier „gerne Abstriche in Kauf und plane lieber für Mieter.“ (Bl. 80 HA). Darüber hinaus teilt sie dem Architekten in selbiger E-Mail mit: „Da dies doch eher ein Investitionsobjekt ist muss ich einfach schauen, dass jede Wohnung möglichst attraktiv ist […].“ Die E-Mail ist als Kopie an die Eltern der Angeklagte sowie ihren Lebensgefährten, den Zeugen adressiert. Von Seiten des Architekten heißt es daraufhin in einer E-Mail vom 15.10.2019 an die Angeklagte: „Der Schwerpunkt liegt somit nun vorrangig auf der Vermietbarkeit der Wohnungen.“ (Bl. 81 HA). Hierauf reagiert die Angeklagte in einer E-Mail vom selben Tag wie folgt: „Schwerpunkt auf Vermietbarkeit – Super!!“ sowie „Ist es möglich Whg 1 und Whg 2 im EG zu tauschen, da der Garten nach hinten geht, fände ich es sinnvoll, wenn die „Familie“ den Garten nutzen kann und das Pärchen mit max. 1 Kind im vorderen Bereich wohnt?“ (Bl. 81 f. HA). Hierdurch hat die Angeklagte nach Überzeugung des Gerichts deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich ihre Sichtweise auf die Nutzung des neu zu errichtenden Gebäudes und die damit verbundenen Pläne spätestens im Oktober 2019 dergestalt geändert hatten, dass sie nicht mehr konkret mit einem Umzug nach Hamburg rechnete und damit keinen ernsthaften Wunsch zur Nutzung der Immobilie im Eigenbedarf mehr verfolgte. Der von ihr verwendete Begriff „Investitionsobjekt“ in der E-Mail vom 02.10.2019 ist in dem vorliegenden Kontext und vor dem Hintergrund der betriebswirtschaftlichen Ausbildung der Angeklagten zudem als Verweis darauf zu verstehen, dass für die Angeklagte von diesem Zeitpunkt an im Vordergrund stand, das wirtschaftliche Potenzial des Grundstückes voll auszunutzen und die vormals geplante eigene Nutzung zugunsten einer marktoptimierten, auf die Interessen zukünftiger Mieter zugeschnittenen Verwertung, zurücktrat. Dies gilt für das Gericht umso mehr, als dass die E-Mail vom 02.10.2019 den Ausgangspunkt weiterer E-Mails mit dem Zeugen bildete, in denen die Angeklagte die Neuausrichtung und Schwerpunktsetzung auf die Vermietbarkeit anstelle der eigenen Nutzung mehrfach betont. So teilt sie dem Zeugen in einer weiteren E-Mail vom 18.10.2020 – wenige Wochen nach dem Auszug der vormaligen Mieter – ihre dezidierten Vorstellungen einer „marktoptimierten bauamtlichen“ Genehmigung des „Objektes“ mit, welche unter anderem auf einer „eingehenden Beratung durch diverse Maklerbüros“ beruhe (Bl. 83 HA). Es ist aufgrund der detaillierten Vorstellungen der Angeklagten sowie der vorab nach den Worten der Angeklagten stattgefundenen eingehenden Beratung durch diverse [sic!] Maklerbüros fernliegend, dass die Angeklagte die Pläne eines Verkaufs bzw. einer Vermarktung der Wohnungen an Dritte erst in dem vergleichsweisen kurzen Zeitraum von gerade einmal rund einem Monat nach dem Auszug der vormaligen Mieter und der schlussendlichen Kontaktaufnahme zu dem Maklerbüro gefasst haben will, die letztlich zu deren Beauftragung für einen Verkauf des Grundstücks geführt hat.

Soweit die Angeklagte sowie der Zeuge in der Hauptverhandlung darauf abgestellt haben, die E-Mails aus dem Oktober 2019 seien so zu verstehen, dass sie sich lediglich auf einen Teil der geplanten Wohnungen (nämlich die Wohnungen 1 und 3) bezögen und somit weiterhin einen Einzug in eine der beiden anderen Wohnungen geplant war, spricht hiergegen bereits der Wortlaut der Nachrichten: In diesen differenziert die Angeklagte nämlich gerade nicht zwischen einzelnen Wohnungen, wenn sie etwa am 15.10.2019 von der „Vermietbarkeit der Wohnungen“ (Bl. 81 HA, Hervorhebung durch Verf.) schreibt. Und auch die E-Mail vom 24.10.2019 enthält unter dem Stichwort „Schwerpunkt auf Vermietbarkeit – Super!!“ eine Auflistung von Änderungswünschen zu allen Wohnungen und nicht lediglich zu einzelnen Wohnungen, die zur Vermietung bestimmt gewesen wären.

b) Der anhand der E-Mail Korrespondenz gewonnene Eindruck wurde durch den Zeugen in der Hauptverhandlung bestätigt. So gab dieser an, zu Beginn seiner Planungen im Juni 2019 noch das Gefühl gehabt zu haben, die Angeklagte wolle das von ihr geplante Projekt eines Mehrgenerationenhaus tatsächlich umsetzen. Im Laufe der Zeit habe sich bei der Angeklagten jedoch ein Wandel vollzogen hin zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes, der sich in der E-Mail Korrespondenz aus dem Oktober 2019 ausdrücke („Es gab einen sich ändernden Eindruck. […] Sie wusste nicht selber, ob sie dann aus der Schweiz wiederkommt. Zu dem Zeitpunkt der E-Mail [vom 02.10.2019] dürfte das gewesen sein.“, Bl. 202 f. HA). Der Zeuge gab zudem an, dass nach seiner Erinnerung in den mit den Eltern der Angeklagten Anfang September 2020 geführten Gesprächen bereits klar gewesen sei, dass die Eltern die für sie geplante Wohnung nicht mehr beziehen wollten. So sei ihm bereits ganz zu Beginn der Planungen bei einem Besuch im Haus der Eltern von diesen mitgeteilt worden, dass diese die Wohnung nur beziehen würden, wenn auch ihre Tochter in das Haus einziehen würde, da insbesondere die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit fremden Eigentümern für sie keine Option gewesen sei. Die Aussage des Zeugen war glaubhaft, der Zeuge glaubwürdig. Insbesondere zeigte der Zeuge trotz des gegen die Angeklagte geführten Zivilrechtsstreits über ausstehende Honorarforderungen keine erkennbaren Belastungstendenzen gegenüber der Angeklagten. Vielmehr zeigte sich der Zeuge während seiner gesamten Aussage überaus zurückhaltend und war ersichtlich darauf bedacht, die Angeklagte nicht unnötig zu belasten. Erst auf den Vorhalt der E-Mail Korrespondenz durch das Gericht schilderte der Zeuge etwa seinen Eindruck von der Angeklagten im Zeitraum Ende 2019. Gleichwohl war der Zeuge noch in für das Gericht ausreichender und nachvollziehbarer Weise im Stande, sich an die mit der Angeklagten und deren Eltern geführte Kommunikation zu erinnern. Dies erscheint dem Gericht trotz des Zeitablaufs auch plausibel, da es während der Abstimmung zu diversen Meinungsverschiedenheiten gekommen war, die der Zeuge als überaus „unglücklich“ wahrgenommen hat und die letztlich in der gerichtlichen Geltendmachung seiner Honorarforderung mündete.

c) Der durch das Gericht gewonnenen Überzeugen stehen auch die Aussagen der Eltern der Angeklagten sowie ihres Verlobten, dem Zeugen, nicht entgegen. Ungeachtet des Umstandes, dass es sich bei all diesen Zeugen um Lagerzeugen handeln dürfte, waren die getätigten Aussagen im Hinblick auf die zentrale Frage, wann die Angeklagte von ihrem Plan, nach Hamburg zu ziehen, Abstand genommen hat, bereits nicht ergiebig, respektive nicht glaubhaft.

So vermochte sich der Vater der Angeklagten auch auf mehrfache Nachfrage des Gerichts nicht daran zu erinnern, wann die Angeklagte ihm letztlich mitgeteilt hat, dass sie ihren Plan einer Rückkehr nach Hamburg aufgegeben hat. Er könne sich nicht einmal daran erinnern, ob er jemals mit der Angeklagten hierüber gesprochen habe. Vielmehr habe „man“ irgendwann schlicht gemerkt, „dass sie nicht nach Hamburg zurückkommt“ (Bl. 185 HA), ohne dass es hierzu ein Gespräch zwischen ihm und seiner Tochter gegeben habe. Dies erscheint vor dem Hintergrund der geplanten Nachfolge seiner Tochter in der Geschäftsführung seines Unternehmens und dem Umstand, dass der Zeuge im September 2017 in seiner Vernehmung im Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht Hamburg-Bergedorf bekundet hatte, er befinde sich in sehr engem Austausch mit seiner Tochter über ihre Pläne, da ihn diese schon aufgrund des geplanten Eintritts in die Geschäftsführung unmittelbar beträfen, nicht glaubhaft (Bl. 157 SB I). In Ansehung des Umstandes, dass der Vater der Angeklagten in die an den Zeugen formulierte E-Mail vom 02.10.2019 als Empfänger eingefügt war, erscheint es geradezu abwegig, dass der Vater der Angeklagten die dortige Formulierung, wonach die Angeklagte die Wahrscheinlichkeit als eher gering einstuft, die für sie geplante Wohnung zu beziehen, nicht zum Anlass genommen hat, mit der Angeklagten konkret über eine mögliche Änderung ihrer Zukunftspläne zu sprechen. Gleiches muss auch für die Mutter der Angeklagten gelten, die sich – trotz intensiven Austausches mit ihrer Tochter – nicht daran zu erinnern vermochte, ob und wann die Angeklagte ihr mitgeteilt hat, nicht zurück nach Hamburg zu kommen. Schließlich blieb auch die Aussage des Zeugen in diesem Punkt unergiebig. So referierte der Zeuge in seiner Vernehmung im Wesentlichen Informationen, die nicht auf eigenem Erleben beruhten, sondern auf ihm von außen zugetragenen Daten, etwa über die Gespräche zwischen den Eltern der Angeklagten und dem Zeugen. Auch er konnte zum genauen Zeitpunkt der Aufgabe der Rückkehrpläne keine Angaben machen.

d) Schließlich steht der Überzeugung des Gerichts nicht entgegen, dass der Mitgesellschafter des Vaters der Angeklagten, der Zeuge, in der Hauptverhandlung bekundete, der Vater der Angeklagten habe ihn erst am 08.03.2021 in einer internen Besprechung darüber in Kenntnis gesetzt, dass seine Tochter die geplante Nachfolge in der Geschäftsführung nicht antrete. Auch diese Aussage hält das Gericht nicht für glaubhaft. So räumte der Zeuge erst nach mehrfacher Nachfrage des Gerichts ein, dass die Bestimmung des genauen Datums der Besprechung zusammen mit dem Vater der Angeklagten im Rahmen einer gemeinsamen Durchsicht des Kalenders zur Vorbereitung von dessen Zeugenvernehmung in der Hauptverhandlung erfolgte (Bl. 289 HA). Auch könne er das Datum des Termins lediglich im Ausschlussverfahren anhand des Ortes der Besprechung – nämlich im Konferenzraum des Unternehmens – bestimmen (Bl. 288 HA). Konkrete Kalendereinträge, die auf den Inhalt des Gesprächs hinwiesen, gebe es keine. Ob es einen Anlass für die Besprechung gegeben habe und von wem die Initiative zur Anberaumung der Besprechung ausgegangen sei, erinnerte er ebenfalls nicht mehr. Nachfragen zu den Hintergründen der Entscheidung der Angeklagten, nun doch nicht mehr in die Geschäftsführung des Unternehmens nachzufolgen, habe er keine gehabt, obgleich die Information ihn bzw. sein Unternehmen unmittelbar berührten. Auch habe er den Vater der Angeklagten – trotz einer freundschaftlichen Verbindung und in Kenntnis der privaten Umstände der Familie – zu keinem Zeitpunkt vor dem 08.03.2021 von sich aus darauf angesprochen, ob die Angeklagte ihre Pläne noch weiterverfolge und ggf. welche Zeitplanung hierfür existiere. Diese Schilderungen hält das Gericht im Ergebnis nicht für glaubhaft. Dass der Zeuge zudem erst am 08.03.2021, gut ein halbes Jahr nach der Initiierung des Verkaufsprozesses durch die Angeklagte von dem Vater der Angeklagten und langjährigen Geschäftspartner hiervon erfahren haben will, erscheint schlichtweg abwegig.

e) Soweit die Zeugen und übereinstimmend bekundeten, dass eine erste Kontaktaufnahme zum Maklerbüro Ende September sowie eine Beauftragung Mitte Oktober 2020 erfolgte, hatte das Gericht keinen Anlass, an der Richtigkeit dieser Darstellung zu zweifeln. Aus Sicht des Gerichts ändert dies allerdings nichts daran, dass die Angeklagte den Entschluss, dass Grundstück nach erfolgter Räumung durch die vormaligen Mieter zu veräußern und nicht etwa selbst zu bewohnen, bereits vor der Räumung, nämlich im Oktober 2019, gefasst hatte. Hierzu konnten die Zeugen aus eigener Erinnerung nichts sagen. Gleiches gilt für die Zeugen und, die sich als Nachbarn zwar darüber gewundert hatten, dass das Grundstück bereits kurz nach dem Auszug der Mieter zum Verkauf stand und dadurch – auch gegenüber der Polizei – den Verdacht äußerten, der Eigenbedarf könnte nur vorgetäuscht gewesen sein (Bl. 14, 17 ff. HA). Zum Zeitpunkt der Änderung der Pläne der Angeklagten bezüglich der Nutzung des Grundstückes konnten diese naturgemäß keine Angaben machen.

Dies gilt schließlich auch für den Zeugen, der im Anschluss an die Beauftragung des Maklerbüros durch die Angeklagte per E-Mail ein Verkaufsexposé zugesandt bekommen hat.

f) Der Adhäsionskläger sowie dessen Ehefrau schilderten in der Hauptverhandlung glaubhaft und für das Gericht nachvollziehbar, welche Folgen der Umzug für die Familie – insbesondere die Kinder der Familie – hatte. So litten alle sieben Kinder unter sozialen Anpassungsstörungen, mitunter unter ärztlicherseits diagnostiziertem Asperger Autismus bzw. einer Aufmerksamkeitsdefizit-Hyperaktivitätsstörung (ADHS). Sie berichteten etwa in nachvollziehbarer Weise und ohne erkennbare Tendenz einer Dramatisierung, dass bei ihrem Sohn ADHS diagnostiziert worden sei und dieser bereits vor dem Auszugstermin durch die Vorstellung von der Räumung psychisch sehr belastet gewesen sei. Im Anschluss an den Umzug sei er bis heute in psychiatrischer Behandlung und habe es nicht geschafft, sich in dem neuen Umfeld sozial zu verorten. Bei der Tochter sei ein sonderpädagogischer Förderbedarf attestiert worden, sodass diese in besonderer Weise auf kontinuierliche, ritualisierte Rahmenbedingungen angewiesen war, wie aus dem auszugsweise verlesenen Kurzbericht der Stadtteilschule Kirchwerder vom 06.06.2017 hervorgeht. Schließlich habe es sich bei dem Haus um das Elternhaus der Zeugin gehandelt, in dem diese seit ihrer Geburt gelebt habe.

3. Von dem Vorwurf der Verleumdung war die Angeklagte hingegen aus tatsächlichen Gründen freizusprechen. Das Gericht konnte sich aufgrund der Beweisaufnahme in der Hauptverhandlung letztlich nicht davon überzeugen, dass die Angeklagte die von der Zeugen in ihrem Beitrag in der Bergedorfer Zeitung vom 17.06.2021 zitierte Äußerung tatsächlich so getätigt hat. Die Angeklagte hat in der Hauptverhandlung auch diesen Tatvorwurf bestritten. Vielmehr habe sie gegenüber der Zeugin lediglich angegeben, die Mieter hätten „kaum“ Nebenkosten bezahlt. Die Zeugin gab demgegenüber zwar an, sich an die Verwendung des Wortes „nie“ im Kontext des Telefonats erinnern zu können. Zugleich gab sie an, das Gespräch wörtlich protokolliert zu haben. Die entsprechenden Unterlagen habe sie allerdings bereits vernichtet. Zudem konnte Zeugin die Umstände des Gesprächs nur noch sehr vage schildern. So konnte sie sich etwa nicht mehr daran erinnern, wo sie das Gespräch geführt hat und ob dieses aus der Redaktion heraus über das Festnetz der Redaktion oder im Home Office per Mobiltelefon geführt worden ist. Auch gab sie an, die Angeklagte sei während des Gesprächs sehr aufgebracht gewesen, was durch die glaubhaften Angaben der Angeklagten und das Vorspielen einer Sprachnachricht, die die Angeklagte unmittelbar nach dem Gespräch an ihre Familie gesandt hat, widerlegt werden konnte. Zudem hat die Angeklagte in der Hauptverhandlung für das Gericht glaubhaft und in Übereinstimmung mit den Angaben der Zeugen und bekundet, ihre Aussage zu den Nebenkosten darauf bezogen zu haben, dass die vormaligen Mieter während des laufenden Mietverhältnisses stets davon ausgegangen waren, keine Nebenkosten zahlen zu müssen und lediglich einmalig eine Hinterlegung von Nebenkosten beim Amtsgericht Hamburg unternommen hatte. Freiwillige Zahlungen habe es nie gegeben. Vielmehr seien weitergehende Zahlungen von Nebenkosten erst aufgrund des gerichtlichen Vergleichs vom 24.09.2019 erfolgt. Insgesamt hatte das Gericht daher durchgreifende Zweifel an der tatsächlichen Äußerung des von der Zeugin verwendeten Zitats, sodass die Angeklagte von diesem Vorwurf unter Anwendung des Zweifelssatzes freizusprechen war.

IV.

Indem die Angeklagte es unterließ, den Zeugen bzw. dessen Ehefrau über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung am 29.08.2020 weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat sie sich wegen Betruges durch Unterlassen strafbar gemacht, §§ 263 Abs. 1, 13 StGB.

1. Eine Tatbegehung durch Unterlassen setzt – neben weiteren Voraussetzungen – in zentraler Hinsicht voraus, dass den Täter zum Zeitpunkt der Tat eine Garantenpflicht gegenüber dem Geschädigten trifft, welche den Täter in zumutbarer Weise zum Handeln verpflichtet hätte. Ob und insbesondere bis zu welchem Zeitpunkt eine Garantenpflicht in der vorliegenden Konstellation des nachträglichen Wegfalls eines einmal bestehenden Kündigungsgrundes besteht, ist umstritten. Nach der – soweit ersichtlich – vereinzelt gebliebenen Rechtsprechung und Literatur zu diesem Thema besteht weitgehend Einigkeit über das Bestehen einer strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen (BayObLG, NJW 1987, 1654; OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117; OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; Werle, NJW 1985, 2919; Saliger, in: Matt/Renzikowski, StGB, 2. Aufl. 2020, § 263 Rn. 77; Perron, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 263 Rn. 22 m.w.N.). Zur Begründung einer Garantenpflicht wird maßgeblich auf die vertragliche Beziehung der Mietvertragsparteien und die daraus resultierenden Aufklärungs- bzw. Nebenpflichten verwiesen. Zwar sei anerkannt, dass nicht schon jegliche vertragliche Aufklärungspflicht eine strafrechtliche relevante Garantenstellung zu begründen vermöge, vielmehr müsse ein besonderes Vertrauens- und Abhängigkeitsverhältnis zwischen den Vertragsparteien zur Annahme einer Garantenstellung vorliegen (BayObLG, NJW 1987, 1654; Saliger, in: Matt/Renzikowski, StGB, 2. Aufl. 2020, § 263 Rn. 77). Ein solches, existenzielles Abhängigkeitsverhältnis liege im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter jedoch begründet, wie bereits die engen gesetzlichen Regelungen über Wohnraumkündigungen, die den Mieter in besonderem Maße in seinem existenziellen Lebensbedürfnis auf Wohnraum schützen wollen, zeigten (OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117 Perron, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 263 Rn. 22 m.w.N. Nicolai/Oğlakcıoğlu, JA 2021, 213 ff.; a.A. Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 297 f.; Hellmann, JA 1988, 73 ff.; für eine Garantenpflicht aus Ingerenz Hillenkamp, JR 1988, 301 ff.)

Die Annahme einer Garantenstellung des Vermieters gegenüber dem Mieter überzeugt, ist sie doch geeignet, dem besonderen, sich von gewöhnlichen vertraglichen Austauschbeziehungen abhebenden, existenziellen Abhängigkeitsverhältnis des Mieters von seinem Vermieter Rechnung zu tragen. Sie entspricht im Übrigen dem im Mietrecht verankerten hohen Mieterschutzniveau und führt – insbesondere in Ballungsräumen mit erheblicher Wohnungsknappheit – nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Vermieters in seinem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG. Vielmehr ist sie Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums aus Art. 14 Abs. 2 GG und steht im Einklang mit dem politischen und gesellschaftlichen Willen zur Eindämmung einseitiger profitorientierter Bestrebungen auf dem Wohnungsmarkt. Eine strafrechtliche Garantenpflicht des Vermieters vermag auch nicht dadurch zu entfallen, dass dem Mieter gegebenenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht Schadensersatzansprüche im Umfang der durch die erzwungene Räumung entstandenen Kosten zustehen. Etwaige Schadensersatzansprüche können naturgemäß nämlich nur einen Teil des (materiell) entstandenen Schadens kompensieren, nicht jedoch die weitreichenden Folgen in Form einer sozialen Entwurzelung, die eine Räumung für Mieter in Ballungsräumen mit hohen Mieten und einer geringen Leerstandsquote regelmäßig mit sich bringen. Ein Verweis auf zivilrechtliche Schadensersatzansprüche würde einem Vorgehen wie dem der Angeklagten zudem gleichsam einen Anreiz setzen, da die entsprechenden Schadensersatzansprüche schlicht als Kostenfaktor in eine wirtschaftliche Gesamtrechnung eingepreist und in Märkten mit stetig und schnell steigenden Grundstückspreisen lediglich geringfügig ins Gewicht fallen dürften.

2. Im Hinblick auf die Dauer des Bestehens der Garantenpflicht des Vermieters stellt die Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung ab (BayObLG, NJW 1987, 1654; OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117, Heger, in: Lackner/Kühl/Herger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 263 Rn. 14 m.w.N.). Dies solle auch dann gelten, wenn der Mieter – wie hier – im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Demgegenüber wird in der Literatur bisweilen die Auffassung vertreten, dass eine Garantenpflicht nur solange bestehen könne, wie die ursprüngliche, von Gesetzes wegen oder vom Vermieter eingeräumte Kündigungsfrist laufe (Seier, NJW 1988, 1617 ff.). Zur Begründung wird dabei angeführt, dass ein Abstellen auf den Zeitpunkt der Räumung einem „Aufruf zur Verfahrensverschleppung“ (Seier, NJW 1988, 1617, 1621) gleichkomme, da er den von der Räumung bedrohten Mieter geradezu auffordere, einen Räumungsrechtsstreit mit dem Vermieter zu führen in der Hoffnung, dass in dessen Verlauf der Eigenbedarf des Vermieters wegfällt. Darüber hinaus führe die Sichtweise der Rechtsprechung zu einer Ungleichbehandlung von Vermietern und Mietern sowie einer übermäßigen Einschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters. Im Ergebnis würden aktivistisch handelnde, „aussichtslose Abwehrmaßnahmen“ (Seier, NJW 1988, 1617, 1621) ergreifende und sich damit letztlich rechtsuntreu verhaltende Mieter gegenüber den die Kündigung akzeptierenden Mietern ungerechtfertigt privilegiert.

Letztere Auffassung überzeugt nicht. Abgesehen davon, dass die Ausschöpfung der gesetzlich vorgesehenen Rechtsmittel kaum per se als rechtsuntreu bezeichnet werden kann und eine lange Dauer eines Räumungsrechtsstreits weniger vom Mieter als von der Arbeitsbelastung der jeweiligen Gerichte abhängen dürfte, würde die in der Literatur geäußerte Auffassung zu geradezu kuriosen Ergebnissen in der Praxis führen: So müsste etwa bei einem unter fünf Jahren laufenden Mietverhältnis der den Eigenbedarf rechtfertigende Umstand des Vermieters gerade einmal für die Dauer der gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten bestehen. Im Anschluss hieran könnte der Vermieter ohne weitere Anzeige-, Informations- oder Schadensersatzpflichten gegenüber dem Mieter jahrelang die Räumung der Wohnung betreiben, obgleich ihm beispielsweise bereits kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist bekannt geworden ist, dass er die Wohnung nicht selbst nutzen will und diese im ungünstigsten Fall schlicht leerstehend lassen wird. Dies steht ersichtlich nicht im Einklang mit dem Grundgedanken der Gewährung eines hohen Mieterschutzstandards sowie der im Grundgesetz verankerten Sozialbindung des Eigentums. Vielmehr ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung davon auszugehen, dass eine Anzeige- bzw. Informationspflicht des Vermieters bis zum Zeitpunkt der faktischen Besitzaufgabe an der Wohnung besteht. Auch der zwischenzeitliche Abschluss eines Räumungsvergleichs – wie vorliegend am 25.04.2019 geschehen – vermag an diese Sichtweise nichts zu ändern, erfolgt dieser – wie hier – auf Seiten der Mieter doch regelmäßig nicht zuletzt unter dem Eindruck eines mit nicht unerheblichen psychischen und finanziellen Belastungen verbundenen Räumungsrechtsstreits (vgl. BayObLG, NJW 1987, 1654). Folglich wäre die Angeklagte bis zum Zeitpunkt der Räumung der Wohnung am 29.08.2020 verpflichtet gewesen, den Zeugen bzw. dessen Ehefrau über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren.

3. a) In der durch die Räumung bedingten Aufgabe des Besitzes an der Wohnung liegt eine Vermögensverfügung zugunsten der Angeklagten. Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück ist als Vermögensvorteil der Angeklagten im Sinne des § 263 Abs. 1 StGB anzusehen. Die erforderliche „Stoffgleichheit“ zwischen Vermögensschädigung der Mieter und dem Vermögensvorteil der Angeklagten ist ebenfalls zu bejahen, da dem Verlust des Besitzes an der Wohnung durch den Mieter die Besitzerlangung an der Wohnung durch den Vermieter entspricht (OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; Werle, NJW 1985, 2919 Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 603 f.).

b) Den Mietern entstand aufgrund der täuschungsbedingten Vermögensverfügung ein Vermögensschaden in Form des Besitzverlustes an der von ihnen bewohnten Wohnung. Nach herrschender Rechtsprechung und fast einhelliger Meinung im Schrifttum stellt auch der (rechtmäßige) Besitz an einer Sache für sich alleine schon einen Vermögensbestandteil dar, der – analog zum Eigentum – unter dem Schutz von Art. 14 GG steht (vgl. BGH, NJW 1962, 356; OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; BGH NStZ 2016, 596; Kindhäuser/Bülte, in: Kindhäuser/Neumann/Paeffgen/Saliger, StGB, 6. Aufl. 2023, § 283 Rn. 9; Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 603 f. m.w.N.). Einen Mindestschaden bzw. eine Bagatellgrenze sieht der Tatbestand des Betruges nicht vor. Durch die Räumung der Wohnung durch die Mieter und der damit verbundenen Besitzaufgabe hat sich damit das Vermögen der Mieter – unabhängig von einer konkreten Bezifferung des Wertes dieses Rechts – im Vergleich zum Zustand vor der Räumung verringert.

Dies muss nach Auffassung des Gerichts selbst dann gelten, wenn man im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtsaldierung in Rechnung stellt, dass die Mieter durch die Räumung von der Zahlung des an die Angeklagte geschuldeten Mietzinses frei geworden sind. Denn die Räumung war für die Mieter zwangsläufig damit verbunden, neuen Ersatzwohnraum für sich und ihre Familie zu beziehen, der bei Abschluss eines Mietvertrages für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage mit erheblich höheren Kosten für die Mieter verbunden gewesen wäre (BayOblG, NJW 1987, 1654, 1656). Dass – wie im vorliegenden Fall geschehen – die Mieter aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Hamburg letztlich auf ein in ihrem Eigentum stehendes, renovierungsbedürftiges Haus in Niedersachsen ausgewichen sind, kann nicht zum Wegfall eines Vermögensschadens führen, würde es doch den Eigentümer, der (gezwungenermaßen) auf sein Eigentum zurückgreifen muss und sich somit einer anderweitigen Nutzungsmöglichkeit seines Eigentums (etwa seinerseits durch Vermietung) begibt, gegenüber dem Mieter, der auf die Anmietung einer Ersatzwohnung angewiesen ist, in ungerechtfertigter Weise benachteiligen.

Auch der Vortrag der Angeklagten bzw. ihres Verteidigers, wonach die von den Mietern bewohnte, im Eigentum der Angeklagten gestandene Immobilie zum Zeitpunkt der Räumung stark renovierungsbedürftig gewesen sei und daher der Wert des Besitzrechts gegen Null tendiere, vermag nicht zu überzeugen. Denn bis zum Zeitpunkt einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages sowie einer hierauf beruhenden gerichtlich ausgesprochenen Räumungsverpflichtung lag die vertragliche Verpflichtung bei der Angeklagten, die Bewohnbarkeit der Wohnung sicherzustellen bzw. in Abstimmung mit den Mietern Maßnahmen zur Herstellung ebenjener zu treffen. Wäre dies nicht so, läge es im Ergebnis beim Vermieter, eine von ihm vermietete Wohnung dergestalt bis zur Unbewohnbarkeit zu vernachlässigen, dass ein Auszug der Mieter unumgänglich ist und sich somit einer strafrechtlichen Verantwortung wegen Ausbleibens eines Vermögensschadens zu entziehen.

Vor diesem Hintergrund kann es im Ergebnis dahinstehen, ob auch die mit der Räumung verbundenen – von der Angeklagten bestrittenen – Kosten der Mieter, die diese für den Umzug in ihre neue Wohnung aufwenden mussten als Vermögensschaden im Sinne des § 263 Abs. 1 StGB angesehen werden können.

Unstreitig ist insoweit, dass etwaige vertragliche Schadensersatz- bzw. Kompensationsansprüche der Mieter gegen den Vermieter keinen Vermögensschaden darstellen, da diese die Existenz eines Schadens gerade erst voraussetzen und somit nicht zugleich als Begründung für dessen Vorliegen dienen können (vgl. KG, NJW 1965, 703; Heger, in: Lackner/Kühl/Heger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 263, Rn. 36a m.w.N.; anders bei einer täuschungsbedingten Vereitelung von Schadensersatzansprüchen, BGH, NStZ 2022, 166.). Allerdings stehen die den Mietern entstandenen Umzugskosten hier in einem untrennbaren zeitlichen und sachgedanklichen Zusammenhang zur Kündigung, da die Aufgabe der Wohnung zwangsläufig mit dem Bezug einer neuen Wohnung verbunden war, sodass vorliegend die Spiegelbildlichkeit zwischen täuschungsbedingter Vermögensverfügung und Vermögensschaden gegeben sein dürfte.

4. a) Der unterlassene Hinweis der Angeklagten an die Mieter entsprach grundsätzlich der Verwirklichung des Betrugstatbestands durch ein aktives Tun. Angesichts der bestehenden Garantenpflicht hatte das Unterlassen der Angeklagten die Qualität einer Täuschung, die ihrerseits – durch den Irrtum der Getäuschten vermittelt – zur Vermögensverfügung sowie dem eingetretenen Vermögensschaden führte

b) Der Angeklagten wäre die Abwendung dieses Taterfolges auch zuzumuten gewesen. Zwar kann bei einer dem Umfang und dem Grade nach erheblicher Gefährdung eigener billigenswerter Interessen die Erfüllung der Garantenpflicht nicht verlangt werden (BGH, NStZ 1984, 164; Heger, in: Lackner/Kühl/Heger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 13 Rn. 5 m.w.N.). Davon kann hier jedoch keine Rede sein: Falls die Angeklagte nämlich durch ihr Unterlassen die Erzielung eines höheren Verkaufspreises des Grundstückes erreichen wollte – und nur darin kann hier ein Tatmotiv gesehen werden – war dieses Interesse jedenfalls nicht billigenswert. Zudem hätte eine Rücknahme der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zwangsläufig bedeutet, dass die Angeklagte das Mietverhältnis nicht aus anderen Gründen – etwa im Wege einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwecks Abrisses des Gebäudes oder der Durchführung grundlegender Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen hätte kündigen können.

5. Schließlich handelte die Angeklagte vorsätzlich und mit Bereicherungsabsicht. Hinsichtlich der unterlassenen Information an die Mieter nahm die Angeklagte jedenfalls billigend in Kauf, dass die Mieter angesichts der nicht erfolgten Information bis zuletzt davon ausgingen, ihre Wohnung räumen zu müssen und dadurch der Täuschung unterlagen.

Eine entsprechende Pflicht zur Offenlegung hätte ihr nicht zuletzt aufgrund des mittels anwaltlicher Unterstützung geführten Räumungsrechtsstreits und ihrer bis ins Jahr 2020 reichenden Bemühungen, sämtliche zivilrechtliche Möglichkeiten zur Räumung der Wohnung auszuschöpfen, bekannt sein müssen. Die Angeklagte handelte darüber hinaus auch in der Absicht, sich auf Kosten der geschädigten Mieter zu bereichern, indem sie ab Oktober 2019 ihren Fokus auf eine anderweitige Vermietbarkeit und Marktoptimierung der neu zu errichtenden Wohnungen gelegt hatte und dies für die Angeklagte zwangsläufig mit einer Besitzaufgabe durch die Mieter verbunden sein musste.

V.

Das Gesetz sieht für den Betrug gem. § 263 Abs. 1 StGB einen Strafrahmen von Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe vor.

Zu Gunsten der Angeklagte war innerhalb dieses Strafrahmens zu berücksichtigen, dass sie nicht vorbestraft ist und die Tat bereits mehrere Jahre zurückliegt. Zudem hat das Gericht strafmildernd berücksichtigt, dass die Angeklagte sich aufgrund des jahrelang geführten Räumungsrechtsstreits, den Verwerfungen mit dem Zeugen sowie den innerfamiliären Diskrepanzen mit ihrem Vater in einer für sie emotional belastenden Situation befand und sich mitunter überfordert gefühlt hat. Schließlich hat das Gericht auch die mediale Berichterstattung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung des Grundstücks und die darin zum Ausdruck kommende tendenzielle Abwertung der Person der Angeklagten unter Nennung ihres vollständigen Namens strafmildernd berücksichtigt.

Zu Lasten der Angeklagten war hingegen zu berücksichtigen, dass die Räumung für die geschädigten Mieter mit einem Verlust ihres gefestigten sozialen Lebensraums, für die Zeugin gar mit dem Auszug aus ihrem Elternhaus verbunden war. Die Räumung hat zudem bei den Kindern der vormaligen Mieter, die – wie der Angeklagten bekannt war – unter psychischen Einschränkungen bzw. Lern- und Anpassungsschwierigkeiten litten, zu nicht unerheblichen psychischen Belastungen geführt, die bis heute nachwirken.

In Anbetracht dessen hielt das Gericht die Verhängung einer Geldstrafe in Höhe von 90 Tagessätzen für tat- und schuldangemessen.

Die Bemessung eines Tagessatzes richtete sich nach den wirtschaftlichen Verhältnissen der Angeklagten, wobei das Gericht die steuerlichen Abzüge der Angeklagten mit Wohnsitz in der Schweiz auf rund 25% geschätzt hat und damit zu einem jährlichen Nettoeinkommen von 216.000 Euro gelangt ist. Ratenzahlung war zu gewähren.

Eine Einstellung des Verfahrens – gegebenenfalls gegen eine Geldauflage, gem. § 153a Abs. 2 StPO – kam für das Gericht schon aufgrund der dem Urteil innewohnenden generalpräventiven Wirkung nicht in Betracht.

VI.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 465 Abs. 1, 467 Abs. 1 StPO.

2. Von der Entscheidung über den Adhäsionsantrag hat das Gericht gem. § 406 Abs. 1 S. 4, 5 StPO abgesehen und die Kosten hierfür in Ausübung des in § 472a Abs. 2 S. 2 StPO gewährten Ermessens dem Staat auferlegt.

3. Nach entsprechender Erteilung eines rechtlichen Hinweises durch das Gericht war Wertersatz in Höhe des aufgrund der Veräußerung des Grundstückes erzielten Gewinnes abzüglich Steuern und Anschaffungskosten des Grundstückes einzuziehen. Die Einziehung richtet sich vorliegend nach §§ 73 Abs. 1, 73c StGB. Danach ist eine Einziehung in Höhe des Wertersatzes des durch die Tat erlangten vorzunehmen. Grundlage für die Bemessung des Wertes ist der Verkehrswert der ursprünglich erlangten Vermögenswerte, und zwar der im Inland erzielbare Verkaufspreis bzw. Verwertungserlös (Eser/Schuster, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 73c Rn. 10). Vorliegend hat die Angeklagte aufgrund ihrer Täuschung gegenüber den Geschädigten Besitz an dem Grundstück erlangt. Dieses hatte zu diesem Zeitpunkt im unvermieteten Zustand einen Verkehrswert in Höhe des durch die Angeklagte nur rund drei Monate nach der Räumung im Dezember 2020 realisierten Verkaufserlöses von 960.000 Euro. Die von der Angeklagten auf den Verkaufserlös entrichtete Einkommenssteuer in Höhe von 168.782,06 Euro ist von dieser bereits nicht erlangt worden und unterliegt somit nicht der Einziehung, da die Steuer unmittelbar mit der Veräußerung des Grundstückes an das Finanzamt zu entrichten war. Von dem so zu ermittelnden Nettoerlös waren in Anwendung des Bruttoprinzips aus § 73d Abs. 1 StGB die Kosten für die Anschaffung des Grundstücks im Jahr 2016 in Höhe von 459.375,05 Euro abzuziehen (BT-Drs. 18/9525, S. 68), sodass ein Tatertrag in Höhe eines Wertes von 331.842,89 Euro bei der Angeklagten verblieb. Etwaige weitere, von der Angeklagten in der Hauptverhandlung geltend gemachten Aufwendungen, wie etwa die Kosten für die Beauftragung eines Architekten sowie ihre mit dem Räumungsrechtsstreit verbundenen Anwaltskosten waren in Anwendung des Bruttoprinzips nicht abzugsfähig (vgl. Joecks/Meißner, in: MüKO StGB, 4. Aufl. 2020, § 73d Rn. 17). Darüber hinaus war auch keine weitere Differenzierung in Form einer (sachverständigen) Ermittlung des Wertes des Grundstückes im August 2020 im unvermieteten Zustand im Vergleich zum potentiellen Wert im vermieteten Zustand vorzunehmen: Der Gesetzgeber hat mit der Reform des Einziehungsrechts im Jahr 2017 ausdrücklich das Ziel verfolgt, die Einziehung zu vereinfachten und bis dahin bestehende Abschöpfungslücken zu schließen (RegE BT-Drs. 18/9525; Joecks/Meißner, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2020, Vorbem. zu § 73 Rn. 23). Beim Täter soll demnach möglichst der gesamte, aus der Tat herrührende Vermögensvorteil abgeschöpft werden.

Vor diesem Hintergrund erscheint auch eine Berücksichtigung etwaiger Wertsteigerungen des Grundstücks, die sich auch ohne das Zutun der Angeklagten realisiert haben mögen (sog. windfall profit), nicht angezeigt.